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多次降息及推行公积金贷款给个人买房带来了什么?
2013-03-05 21:01   审核人:   (浏览量)
多次降息及推行公积金贷款给个人买房带来了什么?

  取消福利分房后,针对大多数百姓面临借钱买房之现实,央行自1996年5月1日起,至去年9月21日止,个人住房贷款利率连续8次降息,与此同时,为拓宽个人买房的融资渠道及鼓励更多的百姓买房置业,国家还推出了更低利率的住房公积金贷款。

  银行住房贷款利率的连续大幅降低及公积金贷款的推行,给个人选择贷款买房带来了什么呢?

  我们不妨来做一番分析与比较,也许对您如何筹措购房资金会有所帮助。 利息负担大大减轻 仅去年,国家为鼓励老百姓买房置业,于6月10日和9月21日两次调低住房贷款利率,10年期以上房贷利率由年初的年息7.56%,下调到年息5.58%,下调1.98个百分点,降幅达26.19%,按一般家庭申请银行按揭20万元/20年期、以月等额还款法计算,每万元贷款每月可减少利息支出11.69元,照此计算,还清贷款后累计可减少利息支出56112元(11.69×20×240);若现行房贷利率与4年前(1996年5月1日前)10年期以上房贷利率年息15.30%相比较的话,现在所付的利息等于当时的36.47%。可见,经多次降息后,给贷款买房者带来的最大实惠是利息支出大大减少,负担减轻,有助于普通百姓借债改善住房条件。

银行让利百姓受益

  去年9月21日,国家第8次降低房贷利率,而银行其他贷款利率并未降低,意味着银行发放住房贷款,利息收入明显减少,而受益的仅是贷款买房者。从现行国家公布的法定利率来看,5年期以上银行贷款(不含个人住房贷款)利率为年息6.21%,而5~30年期银行个人住房按揭贷款利率仅为年息5.58%,二者的利差为0.63个百分点,也就是说,银行同样发放1万元贷款,住房贷款要比其他贷款每年少收入利息63元,按一个家庭贷款20万元,以平均占用10年计算,银行让利达12600元(63×20×10)。有资料显示,去年末四大国有独资商业银行个人住房贷款余额达1260亿元,照此计算银行年让利金额达7.94亿元。按央行计划,今年将再增加1000亿元个人住房贷款投放,照此推算,年让利金额将高达14.24亿元。由此可见,在眼下银行让利的环境下,普通百姓选择贷款买房,应是明智之举。

住房公积金贷款"锦上添花"

  住房公积金贷款的推行,无疑为个人购房提供了"价格"更低的融资渠道,就现行住房公积金贷款的利率看,1~5年(含5年)年息为4.14%,5~30年(含30年)年息为4.59%,分别要比银行住房按揭贷款利率低1.17和0.99个百分点,这一利息差额,对申请超 长期限的买房者来说,得到的实惠有多大呢?若同样申请10万元/30年期按揭,按月等额还款法还款,银行商业性贷款月还款额为572.8元,而公积金贷款仅为512元,二者差额60.8元,30年期满还清贷款后,可减少利息支出21888元(60.8×360)。再说,10万元公积金贷款,按目前的利率标准,经过30年漫长的还款后,累计偿付本息之和仅为184320元,扣除本金,30年累计付息额仅是本金的84%。因此,从国家推出住房公积金贷款的意图看,旨在帮助广大中低收入家庭买得起房,这对已缴纳住房公积金的家庭来说,应尽早抉择,把握机遇,改善居住条件。

有利房价下调

  国家自1996年以来,连续7次降低贷款利率,使房地产业的资金成本率大大降低。以银行贷款1~3年期为例,若按1996年5月之前的利率标准,年息为13.5%,去年6月10日后年息为5.94%,降幅达56%,也就是说,同样一套100平方米、成本价为50万元的住房,按1996年5月之前的贷款利率计算,年资金占用成本为6.75万元;按现行贷款利率计算,年资金占用成本为2.97万元,每平方米为297元,二者比较,每平方米的差额为378元。从中不难看出假如某住宅小区的开发周期为2~3年,贷款利率的高与低,对购房的影响还是相当大的。基于上述情况,如果我们用利率的角度来分析房价,尤其是中低价位的普通住宅和经济适用房,目前正是百姓购房置业的有利时机。

  当然,从目前的氛围来看,银行多次降息及住房公积金贷款的推出,其更大的作用在于转变了人们的投资、消费理念,改变了家庭资产一惯以来只有债权没有债务的传统经营模式,像上海等地公积金贷款出现供不应求的情况便是证明,相信随着人们理财意识、家庭资本经营意识的不断增强,银行让利的住房按揭贷款将会日益走俏市场。

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